شیوه‌های تامین مالی غیرتورمی‌ نهضت ملی مسکن/ دولت با اعطای زمین نیاز به وام بانکی را کاهش دهد

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس افزایش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش قدرت خرید مردم، موجب شده است که هر روز برای عده‌‌ بیشتری خرید خانه تبدیل به یک آرزو شود.

در نمودار زیر تغییرات نسبت قیمت مسکن به درآمد با استفاده از داده‌های مرکز آمار ترسیم شده است، باوجود آنکه میزان درآمد حقیقی در دهه‌‌ اخیر چندان تغییری نداشته است، در ادامه جهت ریشه‌یابی دقیق‌تر، مشکل نمودار قیمت مسکن بررسی شده است که نشان می‌دهد علت اصلی افزایش زمان انتظار خانه‌دار شدن، افزایش قیمت مسکن بوده است که از این رو، افزایش عرضه‌ی مسکن می‌تواند این نسبت‌ها را تغییر دهد.

‌مطابق با تعداد ازدواج‌ها و طلاق‌ها و سایر موارد، می‌توان ادعا کرد در سال‌های آتی به حداقل یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم، این در حالی است که در یک دهه‌‌ اخیر، ساخت مسکن در کشور تغییر کانال داده و به شدت افت کرده است.

* ساخت مسکن، مهمترین وعده‌‌ دولت سیزدهم‌، در گروی همکاری بانک‌ها

از آن‌جا‌ که یکی از مهمترین وعده‌های دولت سیزدهم، ساخت یک میلیون مسکن است و از آن‌جا که نیاز به ساخت مسکن در کشور همواره به طور جدی مطرح بوده است، هم‌اکنون دولت باید تدبیری برای ساخت مسکن داشته باشد.

از آن‌جا که مسکن به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری مالی هر شخص در طول عمرش به حساب می‌آید و با توجه به قیمت بالای ساخت مسکن، بحث تامین مالی ساخت ۴ میلیون مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد، این در حالی است که کشور هم‌اکنون درگیر تورم‌های بالایی است و نحوه‌ی تامین مالی ساخت این تعداد مسکن، باید با دقت صورت گیرد و در غیر این‌صورت می‌تواند نرخ تورم را رشد دهد؛ اینجاست که باید پرسید چگونه می‌توان پروژه‌ای در ابعاد نهضت ملی مسکن را بدون ایجاد تورم تامین مالی کرد؟

نخستین راهی که برای تامین مالی مورد توجه قرار می‌گیرد، تسهیلات بانکی است، در سطور گذشته به کاهش جدی قدرت خرید مردم به‌ویژه در دهه‌ی گذشته اشاره شد؛ این در حالی است که وام‌های بانکی به عنوان راهی برای خانه‌دار شدن مردم به مرور زمان از دسترس آنها خارج شدند.

در نمودار زیر نسبت ارزش وام به قیمت وام مسکن رسم شده است. آنچه در نمودار زیر مشخص است کاهش بسیار زیاد این نسبت و همچنین رابطه‌ی کاملا معکوس این نسبت با قیمت مسکن است؛ این در حالی است که ارزش وام به نسبت کل قیمت مسکن در جهان اعدادی به مراتب بالاتر است.

با بررسی میزان تسهیلات داده شده توسط شبکه‌‌ بانکی، مشخص می‌شود که اصولا بخش کوچکی از شبکه‌‌ بانکی کشور مربوط به تسهیلات مسکن است که آن هم عمدتا توسط بانک مسکن اعطا می‌شود و عملا بقیه‌‌ بانک‌ها تسهیلات مسکن اعطا نمی‌کنند.

به طور مثال می‌توان به این اشاره کرد که مانده‌‌ تسهیلات مسکن (که تسهیلاتی بلندمدت است) در بانک‌ها ۱۳۳ هزار میلیارد تومان است در حالی که مانده‌‌ تسهیلات اعطایی به کارکنان بانک‌ها در همان سال (۱۴۰۰) عدد ۱۴۶ هزار میلیارد تومان بوده است.

‌مطابق با گزارش بانک مرکزی بسیاری از بانک‌ها عملا به وظایف خود در قبال قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس عمل نکرده‌اند و صرفا بانک مسکن به تعدات خود عمل کرده است.

* بی‌مهری بانک‌ها به مسکن؛ نیاز اصلی مردم منتظر تأمین مالی

طبق نمودار فوق، در حالی نسبت تسهیلات مسکن به کل تسهیلات شبکه‌‌ بانکی در برخی از سال‌ها به ۳.۸ درصد می‌رسد که این عدد در سوییس ۴۸.۸ و در هلند ۱۸.۹ درصد است؛ البته با حدف سهم بانک مسکن که عمده‌‌ تسهیلات مسکن را اعطا می‌کند، این نسبت حتی به عدد ۰.۴ درصد نیز می‌رسد؛ معنای این جمله به طور خلاصه آن این است که بانک‌ها به بخش مسکن تسهیلات اعطا نمی‌کنند. برای اصلاح این روند باید چند کار صورت گیرد.

* تامین مالی غیرتورمی مسکن بانک‌ها، چگونه انجام شود؟

دال مرکزی ایده‌ها آن است که برای ساخت مسکن بدون ایجاد تورم، تسهیلات بیشتری به ساخت مسکن داده شود و از طرفی باید از دیگر تسهیلات غیرضروری بانک‌ها کاسته شود.

با بررسی نقشه‌‌ تسهیلات بانکی این نکته مشهود است که بخش عظیمی از مانده‌‌ تسهیلات شبکه‌ی بانکی به علت تسهیلات‌گیری توسط دولت است (در حدود ۲۸۰۰ همت) در این میان برخی مانند تسهیلات شرکت‌های دولتی حوزه‌‌ غذا در حوزه‌ای خاص است و برخی هم استقراض مستقیم دولت از بانک‌های عامل است.

عدد استقراض مستقیم دولت از بانک‌های عامل ۳۲۰ هزار میلیارد تومان است که ‌دولت می‌تواند برای پرداخت بدهی‌های خود به جای استقراض از بانک‌ها، از ظرفیت زمین‌هایش استفاده کند؛ بدین صورت که دولت در ازای بدهی‌های خود زمین به بانک‌ها اعطا کند به شرط آن‌که بانک‌ها در دو سال بر روی آن‌ها مسکن بسازند. بدین صورت با استفاده از مکانیزم اعطای زمین، تسویه‌ی واقعی صورت می‌گیرد و با ارزش اعیان آن سرمایه‌ی بانک افزایش می‌یابد.

برای کاهش بقیه‌‌ تسهیلات، باید به علت ایجاد آن تسهیلات توجه کرد. قیمت پایین گاز و یا سن پایین بازنشستگی تاثیر خود را در قالب تسهیلات شرکت‌های گازی و یا تسهیلات تامین اجتماعی نشان می‌دهند.

دولت می‌تواند با اعطای زمین و یا شکلی از زمین (مانند واحدهای صندوقی که دارایی زمین دارد مانند شرکت شهرهای جدید و یا سازمان ملی زمین و مسکن) نیاز به این تسهیلات را کاهش دهد و بدین وسیله اصلاحات گسترده‌ای در کشور انجام دهد.

برای تامین مالی نهضت ملی اقداماتی غیر از مراجعه به شبکه‌‌ بانکی نیز می‌توان انجام داد، به طور مثال می‌توان زمین‌های مسکن مهر را به مردم فروخت و برایشان سند صادر کرد، یعنی دولت می‌تواند به مردم زمین بفروشد و از منابع حاصل از آن اقدام به تسهیلات‌دهی کند.

به عقیده کارشناسان، دولت می‌تواند با استفاده از فروش یا اجاره‌‌ زمین‌هایی که دارد و ایجاد یک صندوق املاک و مستغلات، وجوهی برای ساخت مسکن جمع‌آوری کند و حتی می‌تواند به جای تسهیلات مختلف از قبیل وام ازدواج، به مردم این اوراق را اعطا کند و این‌گونه بار مالی شبکه‌‌ بانکی را کاهش دهد.

پایان پیام/ ت 1793