بلند مرتبه سازی یا ویلا سازی ؟ کدام به نفع متقاضیان مسکن است؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی توانا، بهزاد عمران زاده  مسئول اندیشکده شهر ایرانی اسلامی و عضو هیات علمی دانشگاه امام حسین، مهم ترین دلیل تصمیم دولت به سمت وسوی  توسعه افقی شهرها را این گونه بیام کرد: سیاست دولت بر این قرار گرفته واعلام شده ، حالا چقدر عملیاتی شده خود عزیزانی که در دولت حاضر هستند باید بیایند و توضیح بدهند که این سیاستی که از انبوه سازی به سمت افقی سازی تغییرکرده آیا واقعا محقق شده ؟ و در همه استان ها و شهرها این مانع برداشته شده است؟

وی گفت: بلند مرتبه سازی وانبوه سازی مبتنی بر یک تجربه در واقع زیر سوال  می‌رود، ما از زمانی که با مشکل مسکن و شبه بحرانی به اسم تامین مسکن و بد مسکنی و بی مسکنی در کشور مواجه شدیم، یکی از گزینه ها همیشه بلند مرتبه سازی و انبوه سازی بوده است.

وی افزود: تجربه ای که ما در حال حاضر خصوصا از زمان بحث مسکن مهر به بعد داریم، نشان می‌دهد که بلند مرتبه سازی و انبوه سازی پاسخ مشکل مسکن ما نیست  ، کما اینکه مشکلات عدیده دیگری هم دارد که عرض می کنم ، از مشکلات فرهنگی، زیست محیطی، اجتماعی تا مشکلات ترافیکی مختلفی که بلند مرتبه سازی وافزایش تراکم جمعیتی شهرها و محله های شهر ایجاد می شود دلائل واقعی بود که این تغییر سیاست اتفاق افتاد.

وی در ادامه گفت: تجربه ای که در حال حاضر جلوی چشم است، شما مسکن مهر پردیس را ببینید یا مسکن مهر پرند یا پروژه مهرگان قزوین را ببینید ، هنوز بعد از ۱۲ ، ۱۳ سال پرونده باز است. اگر مسکن مهر به صورت یک طبقه ساخته می‌شد ما دچار این معضلات نمی‌شدیم ما هر چه به سمت بلند مرتبه سازی و طبقه سازی برویم، اتفاقی که می‌افتد ، بازه ی  پروژه ها طولانی مدت می شود.

وی افزود:  ما  در کشور شرایط  تورمی را داریم ، به همین علت انواع هزینه های مسکن بالا می‌رود، درشرایط عادی‌سازی، آپارتمان ها و برج ها ی بزرگ، هزینه های به مراتب بیشتری  نسبت به ویلایی دارد ،اگر به شرایط تورمی زمان بخورد و طولانی مدت بشود دوباره هزینه ها  بالاتر رفته و چند برابر می‌شود.

بهزاد عمران زاده: سیاست باید به سمتی برود که کار دست مردم باشد

عمران زاده در رابطه با مشکل زمین گفت: ببینید من این نکته را عرض کنم. وقتی ما از ویلایی سازی و گسترش افقی شهرها داریم صحبت می کنیم ذیل یک مفهموی به اسم مردمی‌ سازی حرف می‌زنیم، مردمی سازی اینکه، هزاران سال مردم در این سرزمین زندگی کردند و دولت هم برای آنها خانه نمی‌ساخته و مردم خودشان برای خود خانه می‌ساختند.

وی گفت: باید سیاست هایمان به این سمت برود که کار دست مردم باشد؛ نه در دست دو سه تا شرکت ، کل حوزه ساخت را نباید بدهیم دست دو شرکت و بگوییم اینها مردم هستند.وقتی می‌گوییم مردم یعنی کسی که خود مالک است و  خودش باید کارفرما باشد و بتواند بخشی از کار را خودش انجام دهد ،ما الان وقتی می‌رویم به سمت بلند مرتبه سازی و انبوه سازی، عملا تمام سازنده های خرد و متوسط را از عرصه تامین مسکن حذف می کنیم

وی افزود: ما وقتی می‌گوییم مردمی سازی یعنی اینکه همه چیزمردم در نظر گرفته بشود، شما وقتی انبوه می‌سازید، یک فرم می سازید ، یک شکل میسازید، اصلا  شرایط بومی مردم را در نظر نمیگیرید ، شرایط فرهنگی آنها را در نظرنمیگیرید  و  سبک زندگی آنها را در نظرنمیگیرید.

وی گفت:  معماری و شهرسازی مثل پوشش آدم است؛ یعنی اصطلاحا می‌گویند معماری وساختمان سازی پوشش دوم آدم است، آیا شما می‌توانید ۵۰ نفر، ۱۰۰ نفر یا ۱۰۰۰ نفر پیدا کنید که همه مثل هم لباس بپوشند؟

 وی اظهارداشت: شما وقتی می‌روید سراغ انبوه سازی و بزرگ سازی یعنی اولا مردم و علائق و سلائق و زیست آنها را کامل  می‌گذارید کنار و می‌دهید دست یک عده بساز  بفروش و انبوه ساز و کسانی که صرفا دنبال درآمد و سود خودشان هستند. به نظر من اصلی ترین مدافع انبوه سازی و بزرگ سازی و برج سازی بنگاه‌های بزرگ اقتصادی هستند ودر راس  آنها بانک ها هستند.

 وی گفت: ببینید الان در طرح نهضت ملی هم  بند کردیم به بانک ها، یعنی بانک باید ۵۰۰ میلیون تسهیلات بدهد و بانک این کار را نمی‌کند. زیرا بانک به بنده ی نوعی به عنوان یک مشتری نگاه می کند، بانک مالک دارد،  یعنی بانک  به دنبال سود مالک و مشتری خود است و بسیاری از این اتفاقاتی که در حوزه ساخت و ساز اتفاق می‌افتد و خانه های خالی که بحث آن داغ است و شما در جریان هستید پشت همه اینها بانک ها هستند، یعنی بنگاه‌های بزرگ اقتصادی و تجاری است و ما عملا وقتی مشکل معیشت مردم  و مسکن مردم را بند بنگاه‌های بزرگ اقتصادی ،بانک ها و پروژه های بزرگ مقیاس بکنیم، اتفاقی نمی‌افتد.

 وی افزود:  من یک مثال کوچک برای شما بزنم الان یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفر در نهضت ملی مسکن تایید نهایی  شده بودند که اینها شامل طرح می‌شوند از این تعداد یک  مقدار ریزش داشته اند. مثلا فرض کنیم یک میلیون نفر، اگرما به همین یک میلیون نفر ۲۰۰ متر زمین می دادیم  ، تا الان خانه های خود را ساخته بودند و خودشان هم در آن ساکن شده بودند.

 وی افزود: الان بسیاری از پروژه ها در نهضت ملی آنجایی که بلند مرتبه سازی، انبوه سازی در نظر گرفته اند. شما بروید پروژه را سربزنید یک کلنگ نخورده هنوز، چون سازنده ای نیامده  و اگر  ما بخواهیم با همین سیاست پیش برویم می‌شود، همان ساختمان های مسکن مهر که بعد از ۱۲ سال هنوز ما روی کوهها می بینیم .

عمران زاده گفت:  شما الان وضعیت معماری  شهرسازی کشور و کلان شهرها را ببینید، همین  تهران را ببینید ، ما با یک معماری بی هویت و وحشی مواجه هستیم، یکی از  متهمین اصلی این وضع هویتی و معماری ما برج سازی و ساختمان های بلند مرتبه ای است که دارد اتفاق می‌افتد ،  اساسا توسعه شهری وشهرسازی ما به صورت درست و منطقی اتفاق نیفتاده است.

 وی افزود: برداشتی که ما از مسکن داریم این سیاست هایی است که اعلام شده و این بلند مرتبه سازی ها و برج سازی های که دارد اتفاق می‌افتد ما خانه را به حداقل ترین حالت خود به عنوان یک سرپناه تبدیل کردیم، خانه در فرهنگ ایرانی و اسلامی تعریف مشخص دارد، خانه باید جایی باشد امنیت من ، رفاه من ، آسایش من و از همه مهم تر رشد من و بچه هایم باید اتفاق بیفتد.

وی در ادامه گفت: در قفس های ۷۰ ، ۸۰ متری چطور می توانید رشد و تربیت وآسایش و رفاه اعضای خانواده را تضمین کرد ، ما ، نور وحیات، دید و منظر زیبا را ازمردم با این سبک ساخت و ساز گرفتیم . من با  آقای رهبر موافق هستم، امر شهر سازی یک امر تخصصی است .برزگ ترین و اصلی ترین قربانیان سیستم بلند مرتبه و ساختمان سازی زنان و کودکان هستند.

وی گفت:  برای راه رفتن و بازی کردن بچه ها باید باهمسایه ها درگیر بشویم، در واقع بهترین محیط برای رشد خانواده محیطی است که شما فضای بازی، رشد، تربیت و رفاه خانواده را در آن تامین کنید،معماری و شهرسازی فعلی ما که اتکای آن قرار گرفته بر بلند مرتبه سازی و بر برج سازی ، اساسا یک اشتباه است.

وی با بیان اینکه که ما بلند مرتبه سازی و برج سازی را از غرب گرفته ایم، تاکید کرد: خود آنها بعد از فهمیدند که این سیاست اشتباه است، شما الان اگر به لندن ، پاریس و نیویورک بروید  به جز آن محدوده بافت اصلی تجاری شهر هر چه که به حاشیه می‌روید خانه از ۵ طبقه، ۴ طبقه، ۳ طبقه  به سمت ویلایی می‌رود.

وی افزود: ما اساسا نتوانستیم چنین شرایط زیبایی را تامین کنیم و اصلی ترین ریشه آن، ریشه اقتصادی است ، ما نگاه اقتصادی به مسکن داریم و کارهم وقتی  بیافتد دست بورس بازان زمین و بنگاه دارهای بزرگ ، زندگی و آسایش مردم ما دچار مخاطره می‌شود.

وی گفت: در حوزه مسکن در نسبت دولت و با مردم داریم صحبت می کنیم  و در مقیاس طرح های ملی داریم صحبت می کنیم.در طرح های ملی و قانون سال ۸۷  و نهضت ملی و جهش تولید مسکن می گوید: مسکن باید به صورت رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد، ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت خانه ، زمین است ، اگر قیمت زمین را حذف بکنیم و انبوه سازی، بلند مرتبه سازی را با افقی سازی  و کم طبقه سازی مقایسه کنیم قطعا قیمت بلند مرتبه سازی بیشتر خواهد بود.

وی افزود: ما اگر بخواهیم یک خانه ۷۰ ، ۸۰ متری تهیه کنیم حداقل ۳۰ ، ۴۰ متری مشاعات را پرداخت بکنیم ، یعنی تو صاحب یک خانه ۸۰ متری می شوی ولی هزینه ۱۲۰ متر مربع را از شما می گیرند.

ایرج رهبر: مشکل اصلی ما در داخل کشور، مشکل زمین است

ایرج رهبر رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران درجواب سئوال مجری در مورد مشکلات انبوه سازی این گونه گفت: به نظر من موضوعی که جناب آقای عمران زاده در مورد تجربه فرمودند اصلا دلیل این نمی شود که ما به سمت و سوی آپارتمان سازی برویم یا گسترش افقی داشته باشیم .

وی گفت:ما حتی آپارتمان سازی را می‌توانیم زودتر از ویلایی سازی انجام بدهیم. ولی در حال حاضر ما با مشکل زمین مواجه هستیم، مشکل اصلی که این تعداد واحد هایی که مصوبه قانونی دارد و تکلیف دولت شده  و در سال ما باید یک میلیون واحد بسازیم و در دوره ۴ ساله دولت باید ۴ میلیون را بسازیم با تجربه ای که ما در مسکن مهر هم داریم که دومیلیون و سیصد واحد را توانستیم تا ۱۲ سال طولانی شد تا ساخت و ساز آن را انجام بدهیم که هنوز هم تمام نشده ،مشکل اصلی ما در داخل کشور زمین است در بعضی جاها زمین داریم ، باید آماده سازی بکنیم ، هزینه بکنیم تا برای ساخت و ساز آماده شود.

  ایرج رهبر گفت: اصل مسئله این است که الان ادعا دارند هزینه در افقی سازی و گسترش ویلا سازی کمتر تمام می شود ،به چه دلیل دارند این را بیان می کنند، من آماری را خدمت شما عرض کنم که ما در پردیس  و در شهرک ابریشم کرج دو تا گزینه متفاوت داشتیم که در هر دو مساحت زمین صدو پنجاه هکتار بود که در پردیس ما برای هر هکتاردر تراکم ۷۰ واحد ساخته شده و درابریشم کرج ۵۰ واحد درهر هکتارساخته شده و در کرج همه به صورت ۵ طبقه و در پردیس بین ۱۱تا ۱۴ طبقه است.

 وی در ادامه افزود: شما حالا حساب کنید اگرما این تعداد واحد ها را بخواهیم بسنجیم در ۷۰ واحدی  که در هکتار داریم ، ۵۰ واحدی که  در هکتار داریم اگر بخواهیم به صورت دو طبقه حساب کنیم،  ۳۵ طبقه در هکتار داریم. اگر  تک واحدی بخواهیم حساب بکنیم ۲۰ واحد در هکتار داریم .

وی گفت: ما با سهم زمینی که داریم باید طوری طراحی کنیم که در هکتار ۷۰ واحد ظرفیت داشته باشیم یا در جاهایی که ۵ طبقه داریم ۵۰ واحد در هکتار داشته باشیم و عرض کردم ما برای تک واحدی اگر بخواهیم ۲۵۰ متر برای یک خانوار در نظر بگیریم هر هکتاربیش از ۱۵ تا ۲۰ واحد نمی‌توانیم  در نظر بگیریم.

ایرج رهبر دررابطه با حذف سازنده های خرد و کوچک از عرضه سازندگی گفت: این مسئله بسیار روشن است، ببینید شما اگر بخواهید برای خودتان یک دست کت و شلوار بدوزید آیا خودتان  می دوزید یا می‌دهید یک خیاط برای شما بدوزد؟ در مقیاس بزرگ این می‌شود ساختمان سازی،یکی از مشکلات بزرگ ما که عمر ساختمان ها ۱۰ سال ، ۱۵ سال و ۲۰ سال شده این است که ما ساختمان را به دست متخصص نداده ایم که ساخته شود.

 وی اظهار داشت: ببینید الان خیلی ها شعار می‌دهند که ساخت و ساز را بدهید دست مردم ، آیا مردم ساختمان ساز هستند؟ من خیلی از تصویرها را درروستاها ساخته بودند، طرف شناژ عمودی که بتن ریخته بودند را داشت با دست در می‌آورد و این نشان می‌داد که ما هر کسی را باید با تخصص به کار بگیریم ، چه اشکالی دارد انبوه ساز بیاید و تعداد زیادی ساخت  و ساز انجام بدهد و به دست مردم بدهد

وی گفت:دلائلی که آقای عمران زاده در مورد مردمی سازی برای گسترش افقی سازی می‌دهند را قبول ندارم، ما در کشورمان معمار و طراح و شهر ساز داریم و شهرسازی را طراحی می‌کنند. ما از قبل از انقلاب شهرک اکباتان را داشتیم که بلند مرتبه سازی بود، شهرک قدس و شهرک غرب قبلی را داشتیم که همه نوع ساختمانی در آنها هست ، ویلایی هم هست و برج هم طراحی شده ، اینها ربطی به هم ندارد. شما به تناسب زمینی که در اختیار دارید و موقعیت و شرایطی که مردم می‌خواهند در آن زندگی کنند، باید طراحی کنید و شهر ساز هم می‌آید و روی همان مسئله طراحی می کند. من به طور کلی می خواستم عرض کنم از نظر هزینه ای و هکتار که ما می‌توانیم چند واحد بسازیم ، وقتی بخواهیم در ارتفاع برویم یا به صورت تک واحدی  باشد چند واحد می‌توانیم بسازیم  به همین نسبت اگر ما به جلو برویم ا گر ما قیمت زمین را ثابت فرض کنیم برای۷۰ واحدی در هکتارضریبی که ما در قیمت زمین را A  در نظر بگیریم، سهم هر واحد می‌شود A۱۴۳  و برای ویلایی سازی سهم هر واحد می‌شود A۵۰۰ ببینید چقدر هزینه های ساختمان را برای آن خانواربالا برده ایم.

ببینید فرمایش حضرت امام(رحمت الله) خیلی فرمایش خوبی  بود، فرمودند که ما نفت را نمی‌توانیم برای نسل آنروزی استخراج کنیم بفروشیم ، آن سرمایه ملی است ، نفت باید برای نسل های آینده هم بماند، زمین ، معدن هم نوعی سرمایه است ومال مردم است؟ زمین باید برای نسل های آینده هم بماند. مثلا در شمال کشور چگونه می‌شود جنگل را تبدیل به زمین کرد؟

 و در ارتباط با اینکه ایشان می‌گویند با ویلا سازی زمین ۲۰۰ متری سریع تر ساخته می‌شود. مقایسه بکنید یک سال دیگربا چه پولی ساخته شود؟ ایشان می‌گوید بانک نباید کمک کند، اگر بانک کمک نکند مردم عادی چگونه می‌تواند خانه ویلایی بسازند؟ ایشان می‌گویند سرمایه گذار بانک است و ذینفع است.

وی گفت: یکی از مسائل و مشکلات گسترش افقی در واقع همین مسئله رساندن خدمات به این واحدها است که شما فکر  کنید ما ۵ برابر آن سطح زمینی که برای  آپارتمان سازی ، مثلا ده طبقه یا دوازده طبقه  داریم، نسبت به ویلایی ، نیاز داریم که سطح افقی را گسترش بدهیم.

وی افزود: هزینه هایی که ویلا سازی دارد مثل برق ، گاز رسانی،  آب، آسفالت و راه که هزینه های خاص خود را دارد، خدمات رسانی هم یکی از مشکلات دیگر است، موضوع بعدی از نظر امنیتی است که آیا خانه های ویلایی امنیت بیشتری دارد یا آپارتمان هایی که سرایدار دارد یا محیط بسته است، ما باید فرهنگ آپارتمان نشینی را در واقع گسترش بدهیم عوض اینکه صورت مسئله را پاک کنیم.

وی گفت: ما نه می‌گوییم آپارتمان نشینی خوب است و نه ویلایی خوب است، من شهرک قدس را مثال زدم که هم آپارتمانی داریم، هم ویلایی ، هم برج داریم، هم ۵ طریق داریم، اینها رو باید شهر سازو معمار بیاید و آنها را طراحی کند و بسته به سلیقه افراد در اختیار مردم قرار دهد. وی با بیان اینکه ما برای بازی بچه ها باید یک مکان دیگری را در نظر بگیریم، گفت: باید در محوطه آپارتمان‌ها مکانی برای تفریح ، بازی بچه ها آماده کرد.

وی گفت: عمده قیمت مسکن زمین است، ویلا سازی ۵ برابر زمین آپارتمان سازی، زمین می‌خواهد و حالا حساب بکنید وقتی  عمده ساختن  واحد مسکونی ، زمین است ما چرا باید ۵ برابر پول زمین بدهیم؟ برای  دولت هم زمینه سازی زمین و خود زمین هم مسئله است .

فرشید ایلاتی: در وضع موجود نه تنها بلند مرتبه ساختیم ،فشرده هم ساختیم

فرشید ایلاتی کارشناس مسکن و شهر سازی گفت: من در نگاه به ویلا سازی و انبوه سازی سمت تک واحدی سازی قرار می گیرم، در توضیحاتی که آقای ایرج رهبر دادند ما قبل از اینکه راجع به مسکن های جدیدی که می‌خواهد ساخته بشود، صحبت  بکنیم، باید ببینیم وضع های موجود شهرهای ما به چه شکلی است.

وی افزود : آقای رهبر اشاره کردند که ما بعضی جاها ۶۰ ، ۷۰ واحد در هکتار را توانستیم آن شاخص تراکم را رعایت بکنیم. ولی موضوعی که هست در همین شهر تهران این میانگین بیش از ۱۴۰ نفر بر هکتار هست و حتی در بعضی از محله ها این بیش از ۲۰۰ نفر در هکتار است.

وی گفت : مشخصا در  منطقه ۹ و ۱۰ تهران این عدد بعضا  حدودا ۴۰۰ نفر در هکتار  است. یعنی  ما در وضع موجود نه تنها بلند مرتبه ساختیم، فشرده هم ساختیم ، یعنی اصلا قواعد شهر سازی را رعایت نکردیم و فاصله ها و معابرو گذرها را رعایت نکردیم، فاصله های ساختمان ها به هیچ وجه استاندارد نیست.

وی اظهار داشت:از این جهت به نظر می‌رسد ما یک فاجعه را به اسم بلند مرتبه سازی، فشرده سازی انجام دادیم، در مورد کیفیت ساخت و موضوعی که مطرح کردند در بحث انبوه سازی هم ما داریم، سنتی می‌سازیم ، این نکته ای که گفتند درست است، سرعت لازم را ندارند. چرا یک پروژه باید بیش از  ۲ ، ۳ سال طول بکشد وقتی با تکنولوژی جدید صنعتی سازی جدید در زمان کمتری اتفاق بیفتد.

وی گفت: ولی نکته ای که هست اینکه می‌گوییم عمق ساختمان درکشورمان شده این منطق اقتصادی دارد، شهرداری ها بخاطر مدل اداره شهر می آیند تراکم فروشی می‌کنند. هیچ توجیهی ندارد که قرار است در۲۰تا ۲۵ سال دوباره یک طرح جدید بیاید شما بتوانید تراکم مازاد و تشویقی بگیرید. چرا ساختمانی بسازید که قرار نیست ۲۰ تا ۲۵ سال عمر بکند؟

وی گفت : من در تکمیل صحبت های آقای عمران زاده بگویم که آپارتمان نشینی و برج سازی فرهنگ ایرانی و اسلامی ما خیلی نسبتی ندارد و یک فرهنگ وارداتی است، خیلی جالب است من یک آماری را مطالعه می کردم راجع به تعداد مسکنی که در آمریکا ساخته شده ، بیش از۷۰ در صد خانه هایی که ساخته شده به صورت یک طبقه و ویلایی بوده است.غرب هم الگوهای خود را عوض کرده و به سمت ساخت و سازهای افقی رفته است.

وی افزود: ما از نماینده های مجلس می خواهیم که همانطوری که در بحث برنامه هفتم پیشنهاد شده بحث گسترش افقی شهرها و روستاها و سکونت گاه های ایران را با جدیت بیشتری  دنبال کنند که ما  در ۵ سال آینده شرایط بهتر توسعه شهر سازی داشته باشیم

رامین گوران: این طرح باید با اقلیم ها و شرایط مختلف بررسی شود

رامین گوران کارشناس مسکن گفت: من در مورد این طرح نه مخالف هستم و نه موافق. نگاه صفر و یک نباید به این طرح داشت، و این طرح یک طرح کارشناسی  و شهر سازانه است و باید برای شهرهای مختلف ایران با اقلیم های مختلف در نظر گرفته شود.

وی گفت: بصورت کلی هر کدام از این سیستم ها معایب خود را دارند، وضعیت و شرایط اقتصادی مردم و سیستم اقتصاد دولتی ما این شرایط را نمی‌طلبد که ما توسعه افقی بدهیم، کشوری مثل آمریکا توسعه افقی را برنامه ریزی کرده است.این طرح باید با اقلیم ها و موقعیت مختلف باید بررسی شود.

وی  در جواب سئوال مجری که در نگاه کلان کدام یک از این دوسویه باید بیشتر مد نظر سیاستمداران باشد؟ گفت: بصورت کلی توسعه عمودی در شرایط اقتصادی ایران باید مد نظر سیاستمداران باشد.

با شروع طرح نهضت ملی مسکن این بار با استفاده از تجارب مسکن مهر، ساخت مسکن هم مورد توجه قرار گرفت، دولت سیزدهم وعده داده  که در شهرهایی که با کمبود زمین مواجه نیست، واحد های ویلایی به متقاضیان تحویل دهد، توسعه حومه شهرها موافقان و مخالفانی هم دارد، جدی ترین مخالفان استان هایی هستند که مشکل تامین زمین دارند، در همین زمینه فخاری استاندار تهران گفته بود : اولویت ما توسعه آپارتمان نشینی نیست. اما وقتی محدودیت زمین داریم مجبوریم جمعیت را ارتقاء دهیم.

انتهای پیام/