سمت و سوی بازار مسکن در ماه‌های آینده/رشد در حد نرخ تورم یا ثبات قیمت؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، سرمایه ای بودن مسکن باعث شده تا هیچ گاه نتوان بازار مسکن را بر اساس نیازهای واقعی اقتصادی تحلیل کرد. به عبارتی چون مسکن یک کالای سرمایه ای محسوب می شود پس هر گاه در بخش کلان اقتصاد تکانه های شدیدی رخ می دهد مسکن نیز متاثر از این تکانه ها دچار شدیدترین نوسانات می‌شود.

شناخته شدن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای باعث می شود که بخش مسکن همواره با تشدید تورم دستخوش تغییرات بسیاری شود و همواره رابطه تنگاتنگی بین تورم و بازار مسکن در اقتصاد ایران وجود داشته و دارد.

در هر دوره تورمی بین تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن فاصله عمیقی می‌افتد چرا که ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن در شرایط تورمی باعث می‌شود تا افراد برای حفظ ارزش پول به بازار مسکن به عنوان یکی از گزینه‌های محتمل سرمایه‌گذاری روی بیاورند.

اما یک پرسش فراگیر در میام مردم زیاد به گوش می‌رسد که آیا هرچه به روزهای پایانی سال نزدیک می شویم قیمت مسکن دچار رشد قیمت می شود یا خیر؟ تجربه بازار نشان می دهد که متقاضیان واقعی مسکن با بازی فعالان مسکن دچار استرس و به نوعی دچار عجله می شوند که قبل از شروع سال جدید اقدام به خرید کنند.

*متقاضیان مسکن از ترس رشد نرخ تورم قبل از سال جدید خرید می‌کنند

فعالان و برخی مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار فارس می گویند همواره وقتی به روزهای پایانی سال نزدیک می شویم متقاضیان مسکن برای اینکه به رشد تورم سال آینده برخورد نکنند اقدام به خرید مسکن می کنند و همین موضوع باعث می شود تا حدودی قیمت مسکن در شرایط رشد قرار بگیرد.

کارشناسان بر این باور هستند که در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن با رشد معاملات و افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شویم اما به ‌تدریج با کاهش قدرت خرید در اثر جهش قیمت‌ها و افزایش انتظارات تورمی، بخش قابل توجهی تقاضای مصرفی به ویژه در کلانشهرها از بازار خارج می‌شود و در این وضعیت تقاضای سرمایه‌ای بالا می‌رود.

اینجاست که افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی، مسکن را به عنوان کالای سرمایه‌ای در جهت حفظ ارزش دارایی‌ خود خریداری کنند.حال باید پذیرفت که مسکن چه در ابتدای سال و چه در انتهای سال همواره دستخوش نوسان و تغییرات احتمالی است و پیش بینی برای آینده بازار آن بسیار دشوار است.

شرایط ملک در سالهای گذشته به گونه ای بود که رشد شتابان قیمت مسکن طی دو سال گذشته با ایجاد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ملک در تابستان امسال سرمای خاصی به معاملات ملکی فصول گرم سال حاکم کرد. بازار از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه بود و در طرف مقابل عرضه کننده با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران و سرنوشت پارامترهای اثرگذاری چون نرخ دلار، نسبت به کاهش قیمت ملک مقاومت کرد.

اکثریت نسبی فعالان این بازار انتظار دارند سال آینده قیمت مسکن ثبات داشته باشد و اگر هم رشد می کند رشدی در حد نرخ تورم باشد.

اما برخی کارشناسان نیز معتقد هستند که همانطور که در سالهای 92 و 96 قیمت مسکن رشد در حد نرخ تورم نداشت پس سال آینده نیز باید قیمت مسکن رشد قیمت نداشته باشد.

*ثبات قیمت مسکن به شرط ثبات کلان اقتصاد

مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس می‌گوید: اگر اتفاق خاصی در بخش‌های کلان اقتصاد رخ ندهد نباید شاهد نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن باشیم.

وی افزود: در دو سال اخیر قیمت مسکن به اندازه‌ای رشد داشته است که در حال حاضر قدرت خرید متقاضیان به میزان بالایی کاهش یافته است و می توان گفت مسکن کشش رشد قیمت ندارد.

غلامی با تاکید بر اینکه اگر اتفاقاتی مثل جهش نرخ دلار و یا تصمیماتی مثل افزایش قیمت بنزین رخ ندهد با قاطعیت می‌توان گفت که قیمت مسکن رشد نخواهد داشت و بالعکس. حال موضوع دیگری که مطرح است این است که چون مسکن یک کالای سرمایه ای محسوب می شود اگر دلار به یکباره دچار جهش شود بدون تردید قیمت مسکن حتی با وجود اینکه قدرت خرید مسکن پایین است باز هم رشد شدیدی را متحمل خواهد شد.

این کارشناس مسکن معتقد است که اگر در شاخص های کلان اقتصاد اتفاقی رخ ندهد انتظار افزایش جهش قیمت نخواهیم داشت.

وی در پاسخ به این سئوال که آیا سال آینده قیمت مسکن به اندازه نرخ تورم رشد خواهد کرد یا خیر؟ اظهار داشت:در سال های 92 تا 96 قیمت مسکن هیچگاه به اندازه نرخ تورم رشد نکرد بنابراین اینکه با قاطعیت بگوییم سال آینده نیز قیمت مسکن حداقل در حد نرخ تورم رشد خواهد داشت چندان درست نیست؛ اما به هر حال ثبات قیمت مسکن هم نمی تواند برای سازنده های مسکن امیدوارکننده باشد چرا که وقتی قیمت مسکن رشد نمی کند سازنده‌های مسکن نیز به ساخت و ساز ترغیب نمی شوند.

*مسکن کشش رشد قیمت ندارد چرا که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است

اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با فارس تاکید دارد که مسکن کشش رشد قیمت ندارد چرا که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است.

وی با بیان اینکه بازار مسکن تحت تأثیر چهار مولفه است، گفت: هر تغییری که در بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی ایجاد می‌شود، بر افزایش و یا کاهش قیمت‌ها در این بازار تأثیر می‌گذارد. خوشبختانه با کنترل و نظارتی که در بازار مسکن صورت گرفته است و باتوجه به آنکه این بازار گنجایش افزایش قیمت را ندارد، تغییری در قیمت‌های واحد‌های مسکونی به آن شکل ایجاد نشده است.

خسروی افزود: بازار مسکن در سال گذشته شاهد رشد 100 درصدی قیمت‌ها بوده است، بنابراین متقاضیان این بازار دیگر قدرت خریدی برای واحد‌های مسکونی با قیمت بالاتری را ندارند، بنابراین ما تا پایان امسال شاهد هیچ افزایش قیمتی در خرید و فروش واحد‌های مسکونی نخواهیم بود.

وی تصریح کرد: بازار مسکن در سال ۹۹ متناسب با نرخ تورم دچار نوساناتی خواهد شد که تجربه نشان داده است افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن مثل سالهای 92 تا 96 حتی پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود.

* تا نیمه اول سال ۹۹ هیچ تغییری در رشد قیمت‌ها نخواهیم داشت

البته برخی تحلیلگران بر این باور هستند که نوسانات نرخ دلار در چند هفته گذشته شاید بتواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد.این در حالیست که مسکن همواره یک بازار مقاوم نسبت به سایر بازارها است و خیلی سریع واکنش نشان نمی دهد.

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت و گو با خبرنگار فارس می گوید: حباب قیمتی در بازار مسکن شکسته شده و قیمت‌ها به کف بازار رسیده است.

وی معتقد است که بازار مسکن ظرفیت کشش افزایش قیمت را ندارد و تا نیمه اول سال ۹۹ هیچ تغییری در رشد قیمت‌ها نخواهیم داشت.

* رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز می‌گوید: کاهش نسبی قیمت مسکن شهر تهران در دو سه ماه اخیر به ثبات اقتصادی مربوط می‌شود که ریسک سرمایه‌گذاری در دو بخش خرید و ساخت را کاهش داد. از سوی دیگر ثبات  بازارهای موازی مسکن، تقاضا را به سمت بازار ملک هدایت کرد.

وی می گوید: وقتی قیمت یک کالای استراتژیک مثل بنزین افزایش می‌یابد ممکن است التهاباتی را در کوتاه مدت در برخی کالاها ایجاد کند. اما در بخش  مسکن، علی‌رغم وجود تقاضای بالقوه‌ای که دیده می‌شود هر نوع افزایش قیمت، عمق  رکود را بیشتر می‌کند. لذا رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد.  

بعد از یک دوره پرالتهاب در سال ۱۳۹۷ که فعالیت‌های  سوداگرانه در بازار ملک را تشدید کرده بود بازار در ماه‌های اخیر به آرامش نسبی رسیده و به همین دلیل رغبت فعالان عرصه ساخت و ساز برای حضور در بازار  بیشتر شده است. برخی از متقاضیان مصرفی نیز در این شرایط اقدام به خرید کردند که به افزایش نسبی معاملات انجامید.مهم‌ترین عامل رکودی حال حاضر بازار مسکن، کاهش قدرت خرید متقاضیان است.

بر این اساس به نظر می رسد مسکن روزهای بدون تنشی را سپری می کند و اگر اتفاق خاصی در بخش کلان اقتصاد و مولفه های تاثیرگذار بر مسکن نیافتد قیمت مسکن از ثبات نسبی خوبی در سال 99 برخوردار خواهد بود.

انتهای پیام/